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居民加杠杆购房并非市场常态

2021-06-22

我们认为住户部门杠杆率已然升至阶段性高位,进一步加杠杆的空间明显受限。更为重要的是,一旦住户部门杠杆率达到市场可以承受的上限,市场下行压力必将显著加剧端情况下甚至将诱发系统性金融风险。因此,居民加杠杆购房并非市场常态,未来大概率将转向稳杠杆乃至阶段性去杠杆。

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在居民加杠杆长期受限的作用下,杠杆率相高的内生型三四线城市更易受负面冲击,或将出现市场购买力透支、潜在购房需求增长乏力等一系列问题。固安楼盘均价,固安楼盘在售,固安环京楼盘部分弱三四线城市市场需求。

内生型三线城市。区别于高度依赖核心城市涓流效应的外溢型城市,内生型城市的特点是市场相对封闭,主要由本地自住以及改善性需求驱动。一般而言,一旦进入核心城市2小时通勤圈,难免将受到核心城市辐射,或多或少将导入核心城市外溢购房需求。此外,人口是市场需求的基石,只有具备一定的人口规模,譬如常住人口不低于300万人,市场需求才更有保障。

居民高杠杆率。居民杠杆率是住户部门贷款余额与城市生产总值的比值,由于房贷是居民信贷的主要组成部分,因此居民杠杆率一定程度上可以反映居民撬动杠杆购房的意愿高低。同时,由于杠杆率风险红线的存在,目前的杠杆率水平越高,也意味着未来加杠杆空间越小。2019年末,全国住户部门杠杆率约为56,结合国际上65的居民杠杆率红线,我们认为,固安楼盘均价,固安楼盘在售,固安环京楼盘住户部门杠杆率高于60的城市应当被视作高杠杆率城市,应予以关注。除此之外,住户部门存贷比也是重要的参照指标,一般来说,存贷比越高便表明居民举债偿债能力、再购房能力越强。


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